פינוי בינוי רמת גן | קובי אלקיים נדלן בע"מ

רמת גן היא עיר צפופה בלב גוש דן, עם מלאי דיור ותיק לצד אזורי עסקים ומגדלים מודרניים, ולכן היא נחשבת יעד טבעי לתהליכי פינוי בינוי. עבור בעלי דירות בבניינים ישנים, פינוי בינוי ברמת גן מציע דרך לשדרג את הדיור הקיים, אך מדובר בתהליך ארוך ומורכב שדורש הבנה של הזכויות, ההתחייבויות והסיכונים לפני שמסכימים להצטרף אליו.

למה רמת גן מתאימה לפינוי בינוי

רמת גן היא עיר ותיקה וצפופה בגוש דן, עם שכונות מגורים שנבנו לפני עשורים רבים לצד אזורי עסקים ומגדלים חדשים יחסית. השילוב הזה בין מלאי דיור ישן לבין ביקוש גבוה למגורים באזור המרכז הופך חלקים מהעיר לרלוונטיים לבחינת תהליכי התחדשות עירונית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית והתוכניות התקפות באזור הספציפי שבו נמצא הבניין.

קרבתה של רמת גן לתל אביב ולמרכזי תעסוקה סמוכים תורמת לביקוש למגורים בעיר, מה שהופך פרויקטים של חיזוק והרחבה של מבנים קיימים לאפשרות שרבים בעלי דירות בוחנים. עם זאת, לא כל בניין מתאים לפינוי בינוי, וההתאמה תלויה בגורמים תכנוניים ופיזיים ספציפיים לכל מבנה ולא רק במיקומו הכללי בעיר או בגילו.

איך עובד תהליך פינוי בינוי

בפינוי בינוי, בעלי הדירות בבניין או במתחם מסכימים לפנות את הדירות הקיימות לתקופת הבנייה, ובתמורה מקבלים דירה חדשה בבניין שנבנה במקום הישן, בדרך כלל גדולה יותר וברמת גימור עדכנית. התהליך מחייב הסכמה של רוב מוחלט מבעלי הדירות, כפי שקבוע בחוק פינוי בינוי, ולא ניתן לקדם אותו כשההתנגדות בבניין גבוהה מדי ביחס לדרישות החוק.

היזם המוביל את הפרויקט אחראי על התכנון, המימון, הרישוי והבנייה, ונושא בעלויות הפינוי הזמני של הדיירים לתקופת הבנייה. מבנה העסקה נבנה כך שבעלי הדירות אינם נדרשים לממן את הבנייה בעצמם, אלא מקבלים את הדירה החדשה כתמורה לזכויות שהם מעבירים ליזם במסגרת ההסכם החתום בין הצדדים. מבנה כזה מפחית משמעותית את הסיכון הכלכלי הישיר שנופל על בעלי הדירות.

בדיקות וסיכונים לפני הצטרפות

לפני שמצטרפים לפרויקט פינוי בינוי, חשוב לבדוק את איתנותו הפיננסית של היזם, ניסיונו בפרויקטים דומים ואת הביטחונות שהוא מציע לבעלי הדירות למקרה של עיכוב או אי עמידה בהתחייבויות. חשוב גם לבדוק את מצב הרישוי והתכנון של הפרויקט, ולא להסתמך רק על הצגה כללית של הכוונות בפגישת היכרות ראשונית.

סיכון נוסף נוגע להסכמה הפנימית בין בעלי הדירות בבניין: חילוקי דעות לגבי תנאי העסקה או סירוב של חלק מהבעלים יכולים לעכב או לעצור את הפרויקט כולו. חשוב שכל בעל דירה יבין את זכויותיו וחובותיו במסגרת ההסכם המוצע, ולא יסתמך רק על מה שסוכם בעל פה מול שאר השכנים בבניין.

• איתנות פיננסית וניסיון קודם של היזם בפרויקטים דומים.

• ביטחונות וערבויות לבעלי הדירות למקרה של עיכוב בביצוע.

• מצב הרישוי והתכנון בפועל, לא רק כוונות שהוצגו בעל פה.

• רמת ההסכמה בין בעלי הדירות ומידת ההתנגדות בבניין.

שלבי הפרויקט מהסכמה ועד מסירה

התהליך נפתח בגיבוש הסכמה עקרונית בין בעלי הדירות ובחתימה על הסכם עם היזם, לאחר קבלת ייעוץ משפטי עצמאי. בשלב הבא מתקדם התכנון האדריכלי וההנדסי מול הוועדה המקומית, עד לקבלת היתרי הבנייה הנדרשים, ורק לאחר מכן מתבצע פינוי הדיירים לתקופת הבנייה עצמה, שיכולה להימשך פרק זמן ניכר.

לאורך הבנייה מתנהל תיאום שוטף בין היזם לבעלי הדירות, ובסיומה מתבצעת מסירה של הדירות החדשות בהתאם למפורט בהסכם. חשוב שההסכם יגדיר מראש מנגנון עדכון סדיר לבעלי הדירות, כדי שהם יוכלו לעקוב אחר התקדמות הפרויקט לאורך כל התהליך הממושך, ולא יישארו ללא מידע לתקופות ארוכות. נציגות דיירים פעילה יכולה לסייע בשמירה על תקשורת סדירה מול היזם לאורך התהליך.

היבטי מימון ומיסוי בפינוי בינוי

עלות הבנייה מוטלת על היזם, שמממן אותה מהון עצמי, מימון בנקאי ולעיתים כניסת שותפים או חברות גיבוי לפרויקט. בעלי הדירות אינם נדרשים להשקיע הון עצמי לצורך הפרויקט עצמו, אך חשוב שיבינו את מבנה המימון של היזם ואת הביטחונות העומדים מאחורי ההתחייבות שלו כלפיהם לאורך כל שלבי הפרויקט.

לפרויקט פינוי בינוי השלכות מס, שיכולות להיות שונות ממקרה למקרה בהתאם למאפייני העסקה ולתקנות הרלוונטיות, ולכן מומלץ לבדוק עם יועץ מס את ההשלכות הספציפיות לפני החתימה על ההסכם. גם היבטים כמו מימון משכנתא קיימת על הדירה הישנה דורשים בדיקה מול הבנק והיזם במסגרת התהליך כולו.

איך קבוצת אלקיים מלווה פינוי בינוי ברמת גן

קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בפינוי בינוי והתחדשות עירונית כחלק מרכזי מפעילותה, כולל בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים ומגבלות תכנון או מימון. הקבוצה מלווה בעלי דירות מהשלב הראשוני של גיבוש ההסכמה, דרך התכנון והרישוי, ועד למסירת הדירות החדשות בתום הבנייה, תוך שמירה על עדכון שוטף לאורך כל הדרך.

הקבוצה מכניסה שותפים וחברות גיבוי כשהיקף הפרויקט מצריך זאת, ומעמידה ביטחונות לבעלי הדירות כחלק ממבנה העסקה. בעלי דירות ברמת גן ששוקלים פינוי בינוי מוזמנים לפנות למשרדי הקבוצה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב לבדיקה ראשונית של הפוטנציאל בבניין שלהם ולקבלת הסבר על שלבי התהליך. הפנייה הראשונית אינה כרוכה בהתחייבות ומאפשרת לקבל תמונה ברורה על האפשרויות.

טעויות נפוצות בפינוי בינוי

טעות נפוצה היא לחתום על הסכם עקרונות מבלי לבדוק לעומק את היזם ואת הביטחונות המוצעים, מתוך התלהבות מהרעיון של דירה חדשה. טעות נוספת היא להתעלם מהצורך בהסכמה רחבה בין השכנים, ולנסות לקדם עסקה בלי לגבש הבנה משותפת על תנאי היסוד של ההסכם, מה שעלול לעכב את כל הפרויקט.

• אל תחתמו על הסכם עקרונות בלי בדיקת איתנות היזם לעומק.

• ודאו ביטחונות ברורים לבעלי הדירות למקרה של עיכוב בפרויקט.

• בנו הסכמה רחבה מול השכנים לפני שמתקדמים בתהליך.

• מומלץ לבדוק עם עורך דין ויועץ מס את מלוא ההשלכות מראש.

שאלות נפוצות

מה זה בעצם פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך שבו הורסים בניינים ישנים במתחם מסוים ובונים במקומם בניינים חדשים, כשבעלי הדירות המקוריים מקבלים דירה חדשה בבניין שנבנה, בדרך כלל גדולה יותר וברמת גימור עדכנית. היזם המוביל את הפרויקט נושא בעלויות התכנון, הרישוי והבנייה, ובעלי הדירות אינם נדרשים לממן זאת בעצמם.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים כדי לקדם פינוי בינוי?

החוק קובע דרישה לרוב מוחלט של בעלי הדירות בבניין או במתחם כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי, כשמיעוט המתנגדים אינו יכול לעצור אותו באופן מוחלט בתנאים מסוימים. עם זאת, מדובר בסוגיה משפטית מורכבת, ולכן מומלץ לבדוק את הפרטים המדויקים עם עורך דין המתמחה בתחום.

מה קורה לדיירים בזמן הבנייה בפרויקט פינוי בינוי?

הדיירים מפנים את דירותיהם לתקופת הבנייה, כאשר היזם אחראי על עלויות הפינוי הזמני, בהתאם למוסכם בהסכם. חשוב שההסכם יגדיר בבירור את התנאים הנלווים לתקופת הפינוי, כדי שהדיירים ידעו למה לצפות ולא יופתעו מהתנהלות שלא סוכמה מראש בין הצדדים.

האם כדאי לבדוק את היזם לפני שמסכימים לפינוי בינוי?

בהחלט. איתנות פיננסית וניסיון קודם של היזם הם גורמים מרכזיים בהערכת הסיכון בפרויקט, לצד הביטחונות שהוא מציע לבעלי הדירות. בדיקה כזו, לצד ליווי משפטי עצמאי, מפחיתה משמעותית את הסיכון לעיכובים או לבעיות במהלך התהליך הממושך.

איך קבוצת אלקיים יכולה לסייע לבעלי דירות ברמת גן?

הקבוצה מלווה בעלי דירות לאורך כל שלבי פרויקט פינוי בינוי, מבדיקת הפוטנציאל הראשונית ועד למסירת הדירות החדשות, ומביאה ניסיון בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים. ניתן לפנות אליה לבדיקה ראשונית של המצב הספציפי של הבניין ולקבל הכוונה לגבי ההמשך.

אם אתם בעלי דירה ברמת גן ורוצים לבדוק את הפוטנציאל לפינוי בינוי בבניין שלכם, כדאי להתחיל בבדיקה מקצועית ומקיפה. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם